[Tip] 토지거래 허가구역 내 부동산 중개 방법
[토지거래허가구역 내 부동산 매매의 문제점]
2025년 10월 20일, 수도권 대부분의 지역 및 아파트이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 중개절차가 복잡해졌습니다. 또한 지역 담당자마다 처리 지침이 달라 중개업에 혼란이 가중되고 있으며, 거래당사자간에 분쟁이 예견되고 있습니다.
첫번째 문제,
우선 토지거래허가구역에서 부동산 중개하는 방법에 대해 중개사들의 경험이 없는 지역이 대부분입니다. 따라서 토지거래허가구역내에서 중개를 위한 절차에 대한 이해가 선행되어야 합니다.
(매매약정서 작성 -> 토지거래허가 -> 부동산매매계약서 작성 순)
두번째 문제,
토지거래허가구역으로 시행되었던 강남3구 및 용산에서는 토지거래허가 후 매매계약을 거부하는 사례가 종종 발생하고 이에따른 분쟁이 지속되고 있습니다. 하지만 현재의 약정서에는 허가에 대한 부분은 명확하게 고지가 되어 있으나 허가를 득 한 후 본계약서 작성까지에 대한 부분이 없으므로 이와 관련한 대비책이 없는 상황입니다.
세번째 문제,
또한 현실 중개의 관점에서 당사자가 중개사무소에서 만나 약정서를 작성대신 문자로 약정을 진행하는 경우도 필요한 상황입니다.
네번째 문제
일부 지역의 경우 약정서를 작성하면서 약정금을 보내는 것을 불법으로 규정하는 지역도 있습니다. 하지만 실무적으로 약정금 없이 약정서만 작성하는 경우 토지거래허가를 취소, 비협조 등의 문제가 발생하게 되고, 이러한 이유로 허가를 받지 못하게 되면 소송으로 연결될 가능성이 매우 높습니다. (약정금에 대한 부분은 해당 지자체에 문의하신 후 약정금 송금을 진행하시거나 동의만으로 진행하시는 것이 필요함)
다섯번째 문제,
토지거래허가를 누가 신청할 것인지도 관건입니다. 신청방식도 복잡하고 준비해야 하는 서류도 많이 필요합니다. 하지만 공인중개사가 대리로 신청하는 경우 중개보수 이외에 추가 보수를 받을 수 없으므로 대부분 법무사를 통해 신청을 진행하고 있으며 통상적인 신청 수수료로 20만원 정도가 책정되어 지급되고 있습니다. (보통 매수자가 지급하거나 협의해서 지급)
기타,
국토부에서는 관련하여 명확한 지침이 만들어지지 않았으며 2024년 5월 서울시에서 지정한 토지거래허가에 따른 처리지침만 존재하는 상황입니다. 따라서 현재까지 발표된 내용을 기준으로 중개업무를 진행하시는 것이 필요합니다.
=> 부동산이지에서는 상기 내용을 모두 반영하여 현재보다 조금 더 안전하고 확실하게 약정을 진행할 수 있도록 보완한 약정서 작성 및 약정 문자 기능을 개발 및 배포하였습니다.
❤[부동산이지 약정서 특징]
1.
약정서 작성 가능
2.
약정금 지급 여부 선택 가능
3.
약정서를 문자로 진행 가능
4.
허가 후 본계약을 거부하는 경우 처리 방법 추가
참고
사용하시다가 불편하시거나 오류가 있는 경우
'고객센터 -> 문의하기'에 남겨주시면 최대한 신속하게 처리해드리겠습니다.
=> 부동산 매매약정서는
계약>계약관리>해당매매계약서 클릭(계약상세)>계약서 작성 화면 상단(가계약관리 우측)에 있습니다.
=> 부동산이지는 개업공인중개사라면 누구나 무료로 사용할 수 있습니다!! ^^
[토지거래허가구역 중개업무]
💖[토지거래허가구역 내 중개 절차]
1.
당사자 합의 → 토지거래허가 조건 부 약정서 작성
2.
(선택) 약정금 지급 또는 동의
3.
허가 신청(당사자 → 시,군,구 / (선택] 공인중개사, 법무사가 대리)
4.
심사 후 허가증 교부 (15일 소요)
5.
계약서 작성 (약정금 반환 → 정식 계약금 입금)
6.
실거래신고 (허가일로부터 30일 이내)
7.
잔금 완납
8.
소유권 이전
9.
실제 이용(2년 이상)
[허가시 필요서류]
1._허가신청서.hwp23.50KB
2._토지이용계획서.hwp39.50KB
3._토지취득자금_조달계획서.hwp123.50KB
4._행정정보공동이용_사전동의서.hwp50KB
5._주택_추가_취득_사유_등_소명서.hwp32.50KB
6._임대차_계약_종료_확인서.hwp34KB
7._위임장양식.hwp30.50KB
토지거래허가_관련_주요_Q&A_(20250428) (1) (1).hwp146.50KB
1._토지거래계약_허가_신청서(작성예시).pdf78.59KB
[국토부_참고자료]_토지거래허가구역_지정_관련_업무처리기준.pdf462.18KB